Retards dans les programmes des logements sociaux participatifs (LSP) : Les arguments des promoteurs immobiliers

La réalisation de certains programmes de logements sociaux participatifs LSP) connait un retard considérable. Les promoteurs immobiliers ayant souscrits à ce programme se lavent les mains et accusent le dysfonctionnement administratif et la lenteur des démarches. L’Organisation nationale des promoteurs immobiliers (ONPI) appelle à cet effet, à la révision ou à l’amendement de la loi 11-04. Un texte «suranné»  qui selon elle, pénalise le promoteur immobilier.

 

Initiée par l’ONPI et menée auprès de 250 promoteurs immobiliers à travers tout le pays, une enquête nationale sur le logement participatif social (LSP) a révélé de grands retards dans la réalisation de ce programme de logements sociaux, mis en place par l’Etat.

Sur les 22 416 logements LSP à réaliser par ces promoteurs, seuls 70,49 % ont été finis et livrés, soit exactement 15 803 unités. Le reste compte 6 151 unités (27,44 %) toujours en réalisation et 1 181 unités (22,14 %) à l’arrêt total.

L’échantillon étudié est toutefois, réparti en deux tranches. La première concerne les logements affectés et lancés avant l’année 2010 dont le nombre s’élève à 15 798 unités, soit 70,47 % de la totalité de l’échantillon. Ici, le taux de réalisation et livraison a atteint 68,19 %, soit 10 773 unités. Les logements en cours de réalisation (en souffrance) sont au nombre de 3 991 unités, soit 29,26 % et ceux en arrêt, sont de 1 034 unités, soit 25,9 %.

La seconde tranche qui compte 6 618 logements affectés et lancés après 2010, connait une convergence entre le taux de réalisation et de livraison et celui des logements en souffrance. En effet, 3 360 unités ont été réalisées et livrées, soit 50,77 % contre 3 111 unités toujours en cours de réalisation, soit 47 %. Quant aux logements en arrêts, ils sont au nombre de 147 unités, soit un taux de 2,22 %.

Les promoteurs immobiliers incombent tous ces retards aux problèmes bureaucratiques et financiers mais aussi aux problèmes liés directement aux acquéreurs et souscripteurs.

C’est ce que confirme la présidente de l’ONPI, Mme Houria Bouhired. Selon elle, les promoteurs immobiliers ayant souscrits aux programmes de logements sociaux de l’Etat tels que LSP et LPA (logement promotionnel aidé) font face à d’énormes difficultés. Pourtant précise-t-elle, «ils respectent leurs engagements malgré toutes les entraves rencontrées. Si certains d’entre eux arrivent à surmonter des dysfonctionnements récurrent et à réaliser leurs programmes dans un climat délétère, d’autres ont été complètement anéantis par un système déréglé et des procédures inappropriées».

Citant les dizaines de milliers de logements sociaux participatifs en souffrance et les centaines de programmes à l’arrêt, elle impute cette situation aux nombreux obstacles administratifs qui «génèrent des retards qui se comptent en années».

 

Les lenteurs administratives pointées du doigt   

Mme Bouhired est convaincue que la production du logement est conditionnée par les facilités d’accès au foncier sur lequel l’Etat détient le monopole. Une disposition théorique qui selon elle, a été envisagée pour faciliter les procédures mais en pratique, «elle ne fait que les démultiplier».

Elle cite ainsi le cas d’attribution des terrains où les promoteurs immobiliers sont contraint d’attendre entre deux à trois ans, voire plus, avant d’obtenir les documents administratifs nécessaires. «L’acte de propriété est une simple formalité alors que dans la réalité, sa délivrance est soumise à d’interminables complications. C’est inadmissible et surtout contreproductif de perdre tout ce temps pour avoir un simple acte de propriété, un livret foncier, ou un permis de construire d’autant qu’il est question d’un programme social qui répond à une priorité fixée par les autorités», s’indigne-t-elle.

Afin de mettre fin à cette situation, l’Organisation nationale des promoteurs immobiliers propose à ce que la délivrance des documents afférents aux programmes de logements sociaux soit soumise à un «budget-temps» limité. «Au-delà du délai fixé, soit ces documents sont supposés acquis, soit l’administration du fonctionnaire responsable du retard doit allouer une compensation équivalente aux dommages causés au demandeur», explique la présidente de l’ONPI.

Les promoteurs immobiliers ayant répondu au questionnaire de l’enquête soulignent également les retards enregistrés lors du traitement des dossiers des aides financières octroyées aux promoteurs immobiliers, par la Caisse nationale du logement (CNL) ainsi que la signature de l’avancement des travaux par la DLEP (Direction du logement et des équipements publics).

Outre la lenteur des DLEP dans l’établissement des listes des souscripteurs, qui pourtant, devaient être communiquées aux promoteurs immobiliers dans les délais, comme le stipule la loi, «des logements achevés attendent toujours, les acquéreurs», assure-t-on.

Mme Bouhired évoque aussi les collectivités locales et les directions de logement qui ne disposent pas des procédés nécessaires pour s’adapter à la cadence et au rythme de réalisation des programmes de logements qui «au lieu de réclamer les moyens pour combler les défaillances, trouvent plus simple de créer des artifices pour allonger indéfiniment les listes de réserves ou exigences infondées».

Selon elle, il est temps de tenir compte des réalités sur le terrain puisque «la livraison de milliers de logements malgré les embarras causés par une bureaucratie maniaque, s’est concrétisée grâce à la détermination des promoteurs».

 

Les finances, l’autre difficulté des promoteurs

Aux dysfonctionnements administratifs, s’ajoutent les questions financières. Aujourd’hui, nombre de promoteurs immobiliers ayant souscrits aux programmes sociaux de l’Etat se retrouvent dans de graves difficultés financières. Certaines d’entre elles sont liées au non respect des engagements des acquéreurs qui n’honorent pas les échéances de paiement de leurs redevances.

Quant au coût de cession du logement plafonné par les pouvoirs publics, à 2 800 000 dinars, ils affirment qu’il ne couvre même pas les coûts de revient du logement (F3). «Le coût du logement est de loin supérieur à celui fixé par l’Etat incluant l’aide de la CNL», s’accordent-t-ils à dire. Les promoteurs immobiliers insistent aussi sur les travaux de VRD (voirie et réseau divers) qui selon eux, ne devraient par leur incomber.

La présidente de l’ONPI rappelle à cet effet, que les prix fixés en 2004, n’ont jamais fait l’objet de réajustement. «Ils sont insensibles aux coûts de la main-d’œuvre, à l’augmentation des prix des matériaux de construction, qui défient l’inflation, ignorent les réaménagements nécessaires par la nature des sols», note-t-elle.

C’est ce que confirme de son côté, le secrétaire général de l’ONPI, Mohamed Bahri, qui précise que le programme social avec ses différentes formules n’est pas rentable pour l’entreprise de promotion immobilière. «Le logement est un produit soumis aux règles économiques donc, nous ne pouvons pas parler de rentabilité avec un prix de logement préalablement défini», dit-il.

 

La loi 11-04, un texte désuet

La présidente de l’ONPI estime que les promoteurs immobiliers souscrits aux programmes de logements sociaux de l’Etat sont soumis à une législation «surannée» et subordonnées à une réglementation «contingente». «La promotion immobilière est toujours régie par dispositions de lois de jour en jour, inadaptées», dit-elle avant de pointer du doigt la loi 11-04. Selon elle, ce texte de loi n’est plus d’actualité et doit être impérativement réajusté en fonction des exigences et indexé à l’évolution des salaires et des prix des matériaux de construction.

Cette même loi poursuit-elle, oblige le promoteur d’être titulaire d’un agrément pour assurer l’entretien des biens privés (produit vendu) durant les deux premières années après la vente du dernier lot. «C’est un cas unique au monde ! De plus, l’agrément est nominatif alors que le formulaire de demande est au nom de l’entreprise !», s’exclame-t-elle.

Selon Mme Bouhired, aucune entreprise de promotion immobilière ne peut survivre à de telles obligations notamment face à certains propriétaires réfractaires au paiement des charges et autres devoirs. «Pourquoi les promoteurs immobiliers de LSP et LPA ne peuvent pas bénéficier des mêmes dispositions comme celles appliquées à l’AADL (Agence nationale de l’amélioration et du développement du logement) où les charges sont intégrées dans les mensualités de remboursement», suggère-t-elle.

 

LSP, le programme le «plus difficile»

Le Sg de l’ONPI, Mohamed Bahri, assure que le programme LSP aurait pu satisfaire tous le besoin national en logement. Seulement, «les entraves et le climat de contraintes dans lequel travaillent les entreprises de promotion immobilière n’ont pas permis de mener à termes ce programme», explique-t-il. Qualifiant la formule LSP du programme le «plus difficile», il affirme qui n’a pas pu atteindre ses objectifs.

C’est ainsi que l’Organisation nationale des promoteurs immobiliers appelle à la révision ou à l’amendement de la loi 11-04 dont les articles estime-t-on, pénalisent le promoteur immobilier.

Elle plaide également pour la mise en place d’une commission ad hoc regroupant l’ensemble des intervenants dans la promotion immobilière. Sa mission sera d’analyser les dysfonctionnements administratifs, techniques et financiers résultant des mises en application des textes législatifs et réglementaires.

Autres revendications de l’ONPI : la publication en ligne des documents administratifs (certificats d’urbanisme, acte de propriété, …etc) et des modalités de leur délivrance avec un «budget temps» à évaluer, ainsi que la présence d’un représentant des promoteurs et des chercheurs au sein des comités techniques de wilaya afin de garantir la transparence.

Katia Sari